住宅ローン＊200万円繰上返済するなら？期間短縮型VS返済額軽減型
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毎月、繰上返済用に11万円ずつ貯蓄しています。
いざというとき用に100万円を別枠で定期積み金にしてありますが、それだけだとちょっと不安。
なので、11万円の貯蓄分も、繰上返済をするまでは、もしもの時の備えです。
夏冬のボーナスでまとまったお金が入ったら、貯蓄分と合わせて200万円繰上返済したい！！！
そこで、期間短縮型と返済額軽減型で、どのように違うのか具体的に比較したいと思います。
我が家の住宅ローンの残債
共働きのときに、繰上返済（返済額軽減型）を頑張りました。
理由は、返済額の負担を少しでも減らして、もしものときに対応できるようにしたかったからです。
そのもしものときが本当に訪れるなんて、そのときは夢にも思いませんでしたが・・・
詳しくは、こちらで。
土地+建物合わせて
3,700万円ちょっと
（土地1,700万円+建物2,000万円）
期間
残り28年
利率
土地0.949%
建物1.406％
住宅ローン減税
建物が長期優良認定住宅のため、年1.2%の住宅ローン減税を受けています（10年間）。つまり、年末時点の残債全部に対して、1.2%分の所得税が戻ってきます。
0.949％と1.2％とを比較した場合、1.2%の方が金額が大きくなります。
ということは、利息が1.2％よりの利率が低い0.949％の場合は、残債が多い方が（繰上返済をしない方が）得になります。
ですから、繰上返済をするなら、1.2%よりも利率の高い建物分の住宅ローンの方にすべきということがわかります。
期間短縮型のシミュレーション
2,000万円の残債に対して、利率1.406%、残り期間28年。
この住宅ローンに200万円繰上返済するとき。
三井住友銀行の一部繰上返済シミュレーションを利用して調べてみました。
期間短縮型のシミュレーション結果は・・・
今から約1年後の、2018年1月に200万円繰上返済をすると、３年3か月分期間短縮します。総返済額は、843,621円減っています！
返済額軽減型のシミュレーション
2,000万円の残債に対して、利率1.406%、残り期間28年。
この住宅ローンに200万円繰上返済するとき。
返済額軽減型のシミュレーション結果は・・・
今から約1年後の、2018年1月に200万円繰上返済をすると、返済額は月々72,041円から64,619円に減ります。月額7,422円の減額。総返済額は、404,728円減っています。
期間短縮型VS返済額軽減型
総返済額だけを比較すると、期間短縮型では約85万円、返済額軽減型では約40万円の利息を支払わずにすむようになります。
損得だけで考えれば、圧倒的に期間短縮型の方が勝ちです！！
でも、月々の返済額は減らないので、余剰資金を作り出すことはできません。
その点、返済額軽減型の場合、月々約7,500円の減額になります。
教育費がかかる時期などは、7,500円でもうれしいですよね。１年にすれば、9万円です。
我が家の場合
お得が大好きなので、期間短縮型の方が断然魅力的です。
でも、我が家の場合、中学受験をするための塾通いが始まり、教育費がかかるようになり始めました。
住宅ローンの負担が少しでも減れば、その分家計も助かるのが本音。
ここは目先の利益をとって、期間短縮型返済額軽減型で月々の返済額を軽減させて教育費増分を少しでも補いたいと考えています。そして、少しずつ返済額を減らして、最後は一気に期間短縮で住宅ローンの完済！！！私の野望です。
（期間短縮型ではなく返済額軽減型です！誤りがあり訂正いたしました。）
おわりに
今回、住宅ローンの繰上返済を期間短縮型と返済額軽減型で比べてみました。
我が家の場合、子供が中学から私立を考えているため、返済額軽減型で乗り切る作戦でいくことにしました。でも、中学・高校までは公立と考えているのであれば、期間短縮型の方が断然お得です。大学入学前に完済できる方もいるのでは？うらやましい限りです。
大学の教育費が不安な方は、返済額軽減型を考えてみてもいいかもしれません。
繰上返済には、どれが正解というのはありません。
それぞれのご家庭の事情に合わせて、そのときベストな選択をすることが大事だと思います。そのためには、具体的にシミュレーションをしてみてくださいね。
賢く返済するには、残債、利率、残りの年数を正確に把握することが第一歩です。
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